Ипотечный кредит в Польше – это кредитный договор, который заключается между банком и заемщиком на длительный срок, имеющий целевое назначение - покупку недвижимости. Как правило, кредит на приобретение жилья, земельного участка и другой недвижимости и в Польше оформляется на 10, 20 и даже 30 лет. Несмотря на привлекательные условия сроков погашения кредита, как и любой другой вид займа, ипотечное кредитование имеет массу нюансов, на которые нужно обратить внимание еще до подписания контракта.

Многие иностранцы не знают, что получить кредит на покупку квартиру в Польше вполне реально. Однако, прежде чем выбрать одно из многочисленных предложений банковских учреждений, каждому потенциальному заемщику необходимо урегулировать несколько вопросов:

• наличие минимальной суммы для первого взноса по кредиту;
• способность заемщика оплачивать кредит.

За последние несколько лет, экономика Польши значительно изменилась и условия выдачи кредитов и займов были пересмотрены, поэтому взять кредит на недвижимость в Польше на полную 100% стоимость жилья или земельного участка не возможно. Чаще всего, для получения положительного результата о выдаче кредита, необходимо внести не менее 20-25% от всей стоимости недвижимости. Данное условие действует с 2017 года и предусмотрено действующим законодательством Польши.

Вместе с тем, существует возможность уменьшить первоначальный взнос, если оформить дополнительное страхование. При наличии страховки сумма первоначального обязательного взноса будет составлять не более 10% от рыночной стоимости имущества. Необходимо помнить, что при рассмотрении заявки на получение ипотечного кредита, банк может самостоятельно регулировать сумму первоначального взноса. Это связано с тем, что не каждый банк прибегает к дополнительному страхованию, поэтому могут потребовать с заемщика до 20% первого взноса.

Вместе с тем, при оформлении ипотечного кредита на жилье в Польше с более высоким процентом по первоначальному взносу, основное тело кредита на недвижимость потребует меньших затрат к итоговой выплате.

При оформлении кредита на дом, квартиру или земельный участок в Польше, каждое финансово-кредитное учреждение в индивидуальном порядке оценивает кредитоспособность каждого заемщика, по результатам чего и принимается решение о выдаче максимально возможной суммы и сроке кредитования. При оценке кредитоспособности иностранцев банки Польши принимают во внимание:

• уровень дохода потенциального заемщика;
• источник дохода;
• возраст потенциального заемщика;
• количество членов семьи, в том числе и неработоспособных;
• наличие действующих кредитных договоров;
• кредитную историю.

Как правило, это стандартный перечень условий, по которым все банки в Польше принимают решение о выдаче кредита. Поэтому, перед тем, как купить квартиру в Польше в кредит рекомендуем ознакомиться с предложениями по ипотечному кредитованию в разных банках и устранить недочеты, чтобы соответствовать всем требованиям банка.

Проведя многочисленные анализы, проверки и исследования, мы установили, какой же доход должен иметь потенциальный заемщик, чтобы получить кредит в Польше на покупку жилья и какие условия могут быть предложены клиенту банка. Все исследования и опросы были проведены в среднестатистических семьях, в которых проживает 3 человека. Для расчета был взят кредит на жилье сроком до 30 лет.

В ходе исследования выяснилось, что для получения кредита на покупку жилья в сумме 410 000 злотых, суммарный заработок всех членов семьи должен составлять не менее 8000 злотых, грязного дохода (до уплаты налогов и других обязательных отчислений). Из этого следует, что в среднестатистической семье из трех человек, где только два работоспособных, доход одного человека должен составлять 4000 злотых грязного дохода, и соответственно 2800 злотых чистого дохода на руки.

При оформлении такой суммы займа, банки могут потребовать первый собственный взнос в размере 10-20% от оценочной стоимости жилья. В результате, при таком уровне дохода, польские банки могут предложить разные процентные ставки и суммы кредитования сроком на 30 лет:

• Pekao – 433 800 злотых (под 5,13% годовых);
• ING – 432 600 злотых (под 4,32%);
• Credit Agricole – 431 500 злотых (4,36%);
• BNP Paribas – 429 400 злотых (под 3,37%);
• Santander – 411 700 злотых (под 4,28% годовых);
• Citi Handlowy – 408 000 злотых (под 3,67% годовых);
• PKO Bank Hipoteczny – 403 100 злотых (4,18%);
• PKO Bank Polski – 403 100 злотых (под 4,20%);
• Alior – 338 300 злотых (5,16%);
• Bank Ochrony Środowiska – 336 000 злотых (под 3,95%).

Напрямую влияет на сумму обязательной ежемесячной выплаты процент по ипотеке в Польше, исходя из которой банк хочет получить выгоду за предоставленные деньги или ресурсы банка. Обычно, основная масса кредитов на жилье выдается в Польше исключительно в национальной валюте (злотых) и может содержать переменную ставку по кредиту, которая может включать несколько составляющих:

• WIBOR – ставка, которая дает возможность осуществлять перекредитование между банками на внутреннем межбанковском рынке. Специальный Совет денежно-кредитной политики регулярно изменяет процентные ставки, в результате чего ставка по существующей ипотеке может изменяться каждые 3 месяца. Однако, некоторые банки немного отходят от правил и проводят перерасчет кредитной ставки и тела кредита раз в 6, 12 месяцев.
• Маржа – это фиксированная ставка, которая после утверждения и подписания кредитного договора не может быть изменена ни в большую, ни в меньшую сторону. На размер маржевой ставки влияют только сумма собственного первого взноса и сумма кредита. Из этого и производится простой расчет: чем больше внесено средств при оформлении займа, тем меньший процент будет установлен по кредиту. Кроме того, на размер маржи напрямую влияет срок кредитования, то есть, чем меньше банк будет участвовать в инвестировании покупки недвижимости, тем меньше процентов банк потребует за свои услуги.

Часто банковские учреждения, которые выдают займы на покупку квартиры, дома или земельного участка, снижают свои процентные ставки при проведении различных рекламных акций или при подписании дополнительных соглашений на использование заемщиком платежных, кредитных или депозитных карт.

На данный момент показатель WIBOR самый низкий за последние 5-6 лет – менее 2%. При этом размер маржи большинства банков варьируется в пределах 1,5-1,7% годовых. В результате процентная ставка по кредиту в Польше на приобретение жилья и другой недвижимости составляет 3,5-4% в год.

Несмотря на привлекательность предложения, важно помнить, что ипотека берется не на один год, а на десятки лет, и при существенной переоценке собственных сил и недостаточном уровне дохода, кредитный займ может стать непосильной ношей.

Многие считают, что оформить платежную (банковскую) карту в Польше иностранец не может или он должен пройти множественные бюрократические процессы, чтобы получить кредитную или платежную карту. Однако, это совершенно не так. Для получения платежной карты в Польше достаточно предоставить паспорт с визой, временное или постоянное разрешение на пребывание в стране (карта быта, карта резидента ЕС, ПМЖ, ВНЖ, прочее).

Выдача платежных карт в Польше несколько отличается от аналогичной процедуры в других станах. Дело в том, что в Польше даже для иностранцев все карты выпускаются именными, поэтому оформить анкету и получить карту на руки за 10-15 минут не получится. После заполнения анкеты банк в течение 7-10 дней изготовит платежную карту клиента и отправит на ранее указанный адрес. После этого клиенту необходимо активировать карту в телефонном режиме или через интернет.

Несмотря на то, что на изменение процента WIBOR банк не может повлиять, учреждение может регулировать маржу банка, которая фиксируется при подписании договора. Нередко банки привлекают клиентов путем снижения маржевого процента. При этом для получения более выгодных условий клиенту могут предложить воспользоваться другими продуктами банка или перевести уже существующие счета из других банков в обмен на снижение процентной ставки. Также, банк предложит воспользоваться дополнительной страховкой, которая сама по себе обязательна при подписании ипотечного договора. Поэтому перед тем, как подписать долгосрочный договор, мы рекомендуем детально ознакомиться со всеми нюансами и аспектами кредита или инвестиционной программы.

Несмотря на то, что проценты по телу кредита и формируют итоговую сумму до выплаты, в кредитном договоре предусмотрены еще несколько статей расходов, которые формируют итоговую прибыль банка. При оформлении кредитного договора обратите внимание на некоторые моменты, которые обязательно прописываются банком и не должны быть завуалированными:

• Комиссия, которая взимается банковским учреждением за выдачу кредитных средств. Как правило, данная статья предусматривает одноразовый взнос заемщиком собственных средств, которая временами может достигать до 5% от суммы займа. При этом банк может прописать данную сумму на весь срок ипотечного займа. Для освобождения от данной статьи расходов, банк может предложить клиенту воспользоваться другими условиями и продуктами банка.
• Заключение документального страхования. Не редко банковское учреждение может потребовать указать учреждение в земельной книге, пока не будет погашена задолженность по телу займа. В результате этого банк может взимать дополнительную плату за страхование рисков или увеличить размер маржи.
• Оплата оценки имущества. Поскольку покупаемое жилье выступает гарантом и будет использоваться в качестве залога, необходимого для оформления ипотечного договора, банк может потребовать провести дополнительную оценку имущества, которая поможет установить реальную рыночную стоимость недвижимости, которая временами может оказаться гораздо ниже, чем заявленная продавцом цена квартиры или дома.
• Страхование жизни заемщика.
• Дополнительные комиссии и сборы (смс-информирование, рассылка на электронную почту, прочее).

Кроме того, что иностранцу, как и гражданину Польши необходимо иметь стабильный и легальный доход, для оформления ипотеки на покупку жилья в банке нужно будет предоставить следующие документы:

• разрешающие документы на пребывание в стране;
• польская прописка;
• PESEL номер, который подтверждает личность человека;
• загранпаспорт;
• действующий счет и банковская карта в любом банке РП.

Для более быстрого получения ипотеки на покупку жилья мы рекомендуем иметь активный счет, кредитную или платежную карту именно в том банке, где планируете получать ипотечный кредит.

Существует мнение, что людям с картой побыта (ВНЖ), кредиты польские банки не выдают. Отчасти это так. Однако, в ипотеке отказывают только тем иностранцам, у которых ВНЖ оформлено на срок не более 12 месяцев. При наличии ВНЖ сроком на год и больше , можно смело отправляться в банк для оформления ипотеки. Вместе с тем, нужно быть готовым к тому, что кредиты на жилье для иностранцев доступны только при наличии рабочей визы. Дополнительно банк может запросить с официального места трудоустройства справку о доходах как за последние 3 месяцев, так и за последний календарный год, в зависимости от договора о трудоустройстве.

Снижение стоимости жилья будет продолжаться до тех пор, пока не нормализуется уровень безработицы и экономическая ситуация в стране. Однако, это не самая большая проблема. Дело в том, что на сегодняшний день осталось только 4 банковских учреждения, которые выдают ипотеки под 10% первоначального собственного взноса:

• Стандартерр;
• Миллениум;
• Алиор Банк;
• МБанк.

Кроме того, учреждения ввели ограничения для получения займа для иностранцев и граждан страны, которые работают в определенных отраслях. Как правило, это условие актуально для тех, у кого главный источник дохода – умова о дзело, бизнес, умова-злецения. Если данные условия, ограничения останутся без изменений, рыночная стоимость жилья будет и дальше снижаться, а большинство потребителей могут остаться без кредитного финансирования.